Φορολογία ακινήτων: Μέθοδος υπολογισμού κύριου φόρου ΕΝΦΙΑ [2 από 2]
![Φορολογία ακινήτων: Μέθοδος υπολογισμού κύριου φόρου ΕΝΦΙΑ [2 από 2]](https://tsenos.s3.eu-central-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2016/09/21101518/%CE%95%CE%9D%CE%A6%CE%99%CE%91_-%CE%A0%CE%B1%CE%BD%CE%B1%CE%B3%CE%B9%CF%8E%CF%84%CE%B7%CF%82-%CE%A4%CF%83%CE%AD%CE%BD%CE%BF%CF%82-_-discover-finance_-tsenos.gr-20160929-2.jpg)
Δευτερεύουσας σημασίας περιπτώσεις- Τα ειδικά κτήρια
Η πιο πάνω ανάλυση που παραθέσαμε, αφορά και τη μεγάλη πλειοψηφία των κτισμάτων. Για τους σκοπούς του ΕΝΦΙΑ, όμως υπάρχει και μια κατηγορία ακινήτων που λογίζονται ως ειδικά κτήρια:
- Τα βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτήρια
- Οι σταθμοί αυτοκινήτων
- Τα ξενοδοχεία και γενικά οι τουριστικές εγκαταστάσεις – νοσηλευτήρια και ευαγή ιδρύματα
- Τα εκπαιδευτήρια
- Οι αθλητικές εγκαταστάσεις
- Μουσεία, θέατρα, κινηματογράφοι, συνεδριακά κέντρα, αίθουσες διαλέξεων, συναυλιών, εκθεσιακά κέντρα
- Τα γεωργικά και κτηνοτροφικά κτήρια αποθηκών
7.9 / Σε αυτές τις ειδικές περιπτώσεις, έχουμε ως στοιχεία προσδιορισμού δύο επιπρόσθετους συντελεστές:
α) Το / Συντελεστή Απομείωσης Επιφάνειας (Σ.Α.Ε.) / κτίσματος.
προκειμένου για κύριους χώρους ειδικών κτηρίων, (ο οποίος εφαρμόζεται ανά κλιμάκιο επιφάνειας στο οποίο αντιστοιχεί), λαμβάνουμε υπόψη τον πίνακα που ακολουθεί:
Κλιμάκιο |
Συντελεστής Απομείωσης |
Επιφάνειας (τ.μ.) |
Επιφάνειας (Σ.Α.Ε.) |
0 – 500 |
1,00 |
500,01 – 1.500 |
0,80 |
1.500,01 – 3.000 |
0,75 |
3.000,01 – 5.000 |
0,65 |
5.000,01-10.000 |
0,55 |
10.000,01 – 25.000 |
0,45 |
25.000,01- 50.000 |
0,35 |
50.000,01 και άνω |
0,25 |
β) το Συντελεστή Ειδικών Κτηρίων (Σ. Ε. Κ.), ο οποίος ορίζεται σε 0,5.
>> Δεν εφαρμόζεται ο συντελεστής ειδικών κτηρίων, όταν ήδη χρησιμοποιείται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων.
>> Για τα κτήρια αγροτικής χρήσης, ο συντελεστής ειδικών κτηρίων και ο συντελεστής βοηθητικών χώρων ορίζονται σε μηδέν (0). Είναι εμφανές εδώ ότι πρόκειται για περιπτώσεις ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ.
Τελικός Προσδιορισμός Κύριου Φόρου για τα ειδικά κτήρια:
Επιφάνεια κτίσματος (τ.μ.)
|
[x] Βασικός Φόρος (Β.Φ.) |
[x]Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (Σ.Π.Κ.) |
[x]Συντελεστής Ορόφου ή Μονοκατοικίας (Σ.Ο. ή Σ.Μ.) |
[x]Συντελεστής Πρόσοψης |
[x]Συντ. βοηθητικών χώρων (αν υπάρχουν) (Σ.Β.Χ.) |
[x]Συντ. ημιτελούς κτίσματος (όπου εφαρμόζεται)- (Σ.Η.Κ.) |
Υπολογισμός κύριου φόρου για οικόπεδα και γήπεδα
Ο κύριος φόρος που αναλογεί στα δικαιώματα επί των γηπέδων εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού (οικόπεδα) ή των γηπέδων εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού (γήπεδα) υπολογίζεται σύμφωνα με τις επόμενες παραγράφους:
Για τα οικόπεδα:
α) Το γήπεδο που βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης ή εντός οικισμού θεωρείται οικόπεδο. Βασικός προσδιοριστικός παράγοντας για τον τελικό καθορισμό της αξίας, είναι η τιμή ζώνης –βάσει της οποίας εντάσσεται στην ανάλογη Φορολογική Ζώνη. Δευτερευόντως, πολύ σημαντικός για τον τελικό προσδιορισμό της αξίας είναι ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.)
Η φορολογική ζώνη και ο συντελεστής φόρου προσδιορίζονται με βάση τη μοναδιαία αξία του οικοπέδου, σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα που περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο:
Μοναδιαία |
Φ.Ζ. |
Συντελεστής |
Παλιός |
Αξία (€/μ2) |
|
φόρου (€/μ2) |
συντελεστής |
0,01 – 2,00 |
01 |
0,0037 |
0,003 |
2,01 – 4,00 |
02 |
0,0075 |
0,006 |
4,01 – 6,00 |
03 |
0,0125 |
0,010 |
6,01 – 10,00 |
04 |
0,0185 |
0,015 |
10,01 – 14,00 |
05 |
0,0285 |
0,023 |
14,01 – 20,00 |
06 |
0,0375 |
0,030 |
20,01 – 50,00 |
07 |
0,0750 |
0,060 |
50,01 – 75,00 |
08 |
0,1490 |
0,120 |
75,01 – 100,00 |
09 |
0,1850 |
0,150 |
100,01 – 150,00 |
10 |
0,2470 |
0,200 |
150,01 – 200,00 |
11 |
0,3700 |
0,300 |
200,01 – 300,00 |
12 |
0,5550 |
0,450 |
300,01 – 400,00 |
13 |
0,7400 |
0,600 |
400,01 – 500,00 |
14 |
0,9900 |
0,800 |
500,01 – 600,00 |
15 |
1,2500 |
1,000 |
600,01 – 700,00 |
16 |
1,6000 |
1,300 |
700,01 – 800,00 |
17 |
1,8500 |
1,500 |
800,01 – 900,00 |
18 |
2,0950 |
1,700 |
900,01 – 1.000,00 |
19 |
2,3500 |
1,900 |
1.000,01- 1.500,00 |
20 |
3,1000 |
2,500 |
1.500,01- 2.000,00 |
21 |
3,7000 |
3,000 |
2.000,01- 3.000,00 |
22 |
4,9500 |
4,000 |
3.000,01- 4.000,00 |
23 |
7,400 |
6,000 |
4.000,01- 5.000,00 |
24 |
9,2500 |
7,500 |
5.000,01 + |
25 |
11,2500 |
9,000 |
Ως Μοναδιαία Αξία του οικοπέδου ανά τετραγωνικό μέτρο ορίζεται ο λόγος της φορολογητέας αξίας του οικοπέδου προς τη συνολική επιφάνειά του.
Τελικός Προσδιορισμός Κύριου Φόρου για τα Οικόπεδα:
Επιφάνεια οικοπέδου (τ.μ.)
|
[x] Συντελεστής Φόρου (Σ.Φ.) |
|
|
|
|
|
Όσον αφορά το συντελεστή πρόσοψης ισχύει μία από τις παρακάτω επιλογές:
Συντελεστής Πρόσοψης (Σ.Π.), `
Συντελεστής Πρόσοψης |
|
1 |
για πρόσοψη σε μία μόνο οδό |
1,08 |
για προσόψεις α) σε δύο ή περισσότερες οδούς ή β) σε οδό και πλατεία |
0,80 |
Αν δεν υπάρχει πρόσοψη σε οδό |
7.14 / Περίπτωση που χρήζει βέβαια ειδικής αναφοράς είναι αν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα. Τότε λοιπόν, επιβάλλεται κύριος φόρος για το υπόλοιπο της συνολικής επιφανείας του οικοπέδου, και αφού πρώτα, αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, που αναλογεί στο συντελεστή αξιοποίησης αυτού, με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο. Διαγραμματικά θα εμφανίζαμε το παραπάνω ως εξής:
Επιφάνεια οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ΕΝ.Φ.Ι.Α. όταν υπάρχει κτίσμα =
Συνολική Επιφάνεια οικοπέδου (τ.μ.)
|
[-μείον] Επιφάνεια οικοπέδου που αναλογεί στο Σ.Α.Ο., με βάση τη δόμηση που έχει πραγματοποιηθεί |
|
|
|
|
|
>> Στην περίπτωση εκείνη, που το κτίσμα έχει ηλικία εκατό (100) ετών ή μεγαλύτερη, θεωρείται ότι ο Σ.Α.Ο. έχει εξαντληθεί.
Τελικός προσδιορισμός Κύριου Φόρου για τα οικόπεδα
Ο κύριος φόρος ισούται με το γινόμενο της επιφάνειας και του συντελεστή φόρου:
Γινόμενο Συντελεστή Οικοπέδου
|
[x] Συνολική τιμή εκκίνησης οικοπέδου |
[x] Συντελεστής Πρόσοψης |
[x] Επιφάνεια Οικοπέδου σε τ.μ. |
|
|
|
Προσδιορισμός Κύριου Φόρου για τα Γήπεδα (αγροτεμάχια)
Ο Βασικός Συντελεστής Φορολογίας, καθορίζεται σε 0,001 του ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (1 ευρώ ανά στρέμμα).
Παράλληλα όμως, εφαρμόζεται μια σειρά από διάφορους συντελεστές, ώστε να προκύψει η αξία του γηπέδου και ο τελικός υπολογισμός του φόρου.
Συντελεστές
- Θέσης
- Χρήσης
- Άρδευσης
- Απαλλοτρίωσης
- Ύπαρξης κατοικίας
> Συντελεστής Θέσης (Σ.Θ.).
Ορίζεται ανάλογα με τη θέση που αντιστοιχεί στην ελάχιστη Αρχική Βασική Αξία[1] (Α. Β. Α.) της Δημοτικής Ενότητας στην οποία ανήκει το γήπεδο, και σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:
Αρχική Βασική Αξία (Α.Β.Α.) (€/μ2) |
Συντελεστής Θέσης (Σ.Θ.) |
0,1 – 0,49 |
1,0 |
0,5 – 0,99 |
1,1 |
1 – 1,99 |
1,2 |
2 – 2,99 |
1,3 |
3 – 4,99 |
1,5 |
5 – 6,99 |
1,7 |
7 – 9,99 |
2,0 |
10 – 14,99 |
2,3 |
15 – 19,99 |
2,5 |
20 + |
3,0 |
> Συντελεστής Χρήσης (Σ.Χ.)
Ορίζεται ανάλογα με τη χρήση του γηπέδου, σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:
Χρήση γηπέδου |
Συντελεστής |
|
Χρήσης (Σ.Χ.) |
Δάσος ή δασική έκταση |
0,1 |
Βοσκότοπος/Χέρσες μη καλλιεργήσιμες εκτάσεις |
0,5 |
Καλλιέργειες (μονοετείς ή δενδροκαλλιέργειες) Αγρανάπαυση καλλιεργήσιμων εκτάσεων |
2,0 |
Μεταλλείο – Λατομείο |
5,0 |
Υπαίθρια Έκθεση/ Χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων & αναψυχής |
8,0 |
>> Συντελεστής Άρδευσης (Σ.Αρ.), ο οποίος ορίζεται σε 1,1.
>> Συντελεστής Απαλλοτρίωσης, (Σ.Απ.), ο οποίος ορίζεται σε 0,75.
>> Συντελεστής Κατοικίας (Σ. Κ.), ο οποίος ορίζεται ίσος με 5, αν υπάρχει κατοικία εντός του γηπέδου.
Ειδικές περιπτώσεις:
Αν ο φορολογούμενος, η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του, δεν έχουν εμπράγματα δικαιώματα της παραγράφου 2 του άρθρου 1 σε άλλη κατοικία και ταυτόχρονα, η κατοικία που υπάρχει στο γήπεδο έχει επιφάνεια κύριων χώρων μικρότερη των εκατόν πενήντα τετραγωνικών μέτρων (150 μ2), ο συντελεστής κατοικίας δεν εφαρμόζεται.
Ανώτερο πλαφόν συντελεστή κατοικίας:
«Ο συντελεστής κατοικίας εφαρμόζεται στη συνολική επιφάνεια του γηπέδου, χωρίς να αφαιρείται η επιφάνεια του κτίσματος. Αν το γήπεδο έχει επιφάνεια άνω των δέκα χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων (10.000 μ2), ο συντελεστής εφαρμόζεται μέχρι και τις δέκα χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα».
Τελικός προσδιορισμός Κύριου Φόρου για τα γήπεδα
Επιφάνεια γηπέδου (τ.μ.)
|
[x] Βασικός Συντελεστής Φορολογίας (Β.Σ.Φ.) |
[x] Συντελεστής Θέσης (Σ.Θ.) |
[x]Συντελεστής Χρήσης (Σ.Χ.) |
[x]Συντελεστής Άρδευσης (Σ.Αρ.) |
[x]Συντ. Απαλλοτρίωσης (Σ.Απ.) (όπου εφαρμόζεται) |
[x]Συντελεστής κατοικίας (Σ.Κ.) (όπου εφαρμόζεται) |
Ειδικό καθεστώς ισχύει για τα γήπεδα που υπάγονται σε Βιομηχανικές Περιοχές και Επιχειρηματικά Πάρκα[2]. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο κύριος φόρος ισούται με το γινόμενο της επιφάνειας του γηπέδου επί το βασικό συντελεστή φορολογίας του πρώτου εδαφίου της παρούσας παραγράφου.
[1] Η ελάχιστη Αρχική Βασική Αξία (Α. Β. Α.) λαμβάνεται όπως ορίζεται κάθε φορά στις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών που εκδίδονται κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 41Α του ν. 1249/1982.
[2] Όπως αυτές καθορίζονται με σαφήνεια από τις διατάξεις α) του άρθρου 1 του ν. 4458/1965 (Βιομηχανικές Περιοχές) ή β) των άρθρων 1 και 29 του ν. 2545/ 1997 (Βιομηχανικές Επιχειρηματικές Περιοχές) ή γ) του άρθρου 41 του ν. 3982/2011 (Επιχειρηματικά Πάρκα).